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但是现在可能因为整个舆论的管理越来越严

  有请领军标杆楼盘获奖代表上台领奖,同时有请地产中国网总编辑谢红玲女士为获奖企业颁奖!大家掌声祝贺!

  我们对供给侧的改革怎么看?我认为供给侧的改革是任重而道远。为什么房价涨得快,为什么这轮调控出现这样的情形,这一轮市场出现两种泡沫同时出现的情形,重要的问题就在供给侧的问题。

  经过这几年的变化,我们看到城市更新、三旧改造,还有一些新的土地政策和新的供应方式对我们的影响。再比方说,拿北京来讲,北京可以利用集体土地建保障房。我们还可以看到未来的变化,从原来的农村联产承包责任制,解放了农用地,我们的土地出让转让改变了国有土地,下面还面临着集体土地流转的变化,都对我们有非常大的影响,但是我们现在对这方面的研究不足。国土部的一些政策在产业用地调整上面,有很多可以去做的,还有存量房地产,尤其是今天翰同的王总讲做轻资产。我们现在存量房屋和现有的物业需要做一些改造,这些我们根据新的产业和新的业态去调整,我认为也有很多空间。

  现在对我们影响比较大的就是营改增,可能大家注意到了,我们过去是需求管理,以需求方来调节,所以无论是营业税还是增值税还是契税都是调节需求的,个人买房对个人征税或者减税进行调整。但营改增不是这样,营改增是对供给方征税,这是国家在税收方面的表现。

  房地产的上半场已经过去,既有中周期,现在大家可能看到这张图,是按照企业生命周期在供应,中国M2的增长速度高于GDP增长速度,原来营业税制度应该征多少税,还是回到好脏好乱但是好快活的现实世界中来。也开始向上端金融领域延伸,市盈率会更高,我们的目标不是建设九流的城市。

  谢红玲:谢谢学者风范的演讲。您提到土地供地方面的变化,确实值得开发企业关注。尽管高总你们有土地上盖的先天条件,但是一个不容忽视的问题是现在一线城市的供地越来越紧,现在政府资金在往哪走,我们和顾会长讨论这个问题,国家导向是在导什么,希望做小镇,未来我们的生活方式当中,尤其是现在很多民间财富积累越来越多,闲的人提前退休的人也越来越多,这些人未来会选择什么样的生活方式,可能就是离城不远,既有城市的便利,又有乡村的静谧和安宁的小镇,可能会是很多人的选择。这也是我们地产中国去年这一年一直在努力追寻和探索的领域,就是我们说的未来的生活形态当中美景美居的小镇生活,现在开发商当中比较早的在做这个事的就是蓝城,就是宋卫平的绿城又重新做了一个蓝城,像孔雀城从原来的环京区域的住宅化开发,开始更多的转向专门成立一个部门就是小镇开发部门,其实在座有些企业也已经在做这样的布局了。最后一个问题是,我们企业天天在接触市场、接触消费者,你们认为未来这个产品形态会发生什么样的变化,就是科技、绿色这些含量会对市场产生多大的影响?文旅小镇这样的业态会不会成为未来城市住宅开发的接力棒,成为你们将来企业的一个增长极?

  作为房价上涨的必要条件,货币因素2017年发生了巨大的变化。但是在这样的背景下,真正受影响的是房地产投资的需求这一块。但是作为刚需、作为居住性需求,中国仍然处于城市化加速期,特别是大家要注意到我们国家人口流向和我们国家的产业升级有了很大好转,这两年中国的城市房价似乎涨得乱糟糟的,实际上它背后有一定的规律。因为中国现在已经进入了老龄化时代,中国年轻人已经开始减少了。

  讲到2017年中国在解决资金脱实趋虚以后,我相信我们实体经济会有一个更加稳健的发展。因为中央对实体经济中用于科技创新的资金抵扣所得税的政策进行优化,未来我国的减税重点主要是支持科技创新。所以资金不仅要流向实体经济,更重要是要流向科技创新,在很多一二线城市高科技企业云集的地方,科技创新能力更强,得到了国家的政策支持会更大。我相信这些地方他们在实体经济和虚拟经济的互动中,由于实体经济发展势头好。但是对于金融和房地产领域那种投机炒作,尤其是违规的首付贷、房地产领域一些弄虚作假的信贷等等资金行为,我想2017年会玩不转。这个房地产市场原来那些虚胖的东西,会慢慢的被我们的政策所抑制。

  这张图是我们对整个房地产的产业链的比较系统的梳理,横轴是第一个环节是最重的,就是建造或者开发的环节,我们是轻资产的基金,所以就不考虑了,后面我们会把这个产业链分成三个比较大的环节,运营、交易、服务。纵轴是房地产里面的一些比较重要的资产类别,最大的一定是居住类,办公、商业,还有很多相对规模小,但总量完全不小的细分环节,比如停车、养老、仓储、文旅。在每一个横轴和纵轴的交点上,都会滋生出非常多的创新类的轻资产运营的企业。在这张图我会细化一下我们到底怎么样去看轻资产投资的机会。

  比如链家全国大概有八千左右的门店,13万的经纪人。还有中原,中原也有差不多5万经纪人,Q房网3万经纪人,我爱我家估计也有2、3万经纪人,把这些全国性直营的连锁品牌加起来,也有差不多20万的经纪人,这20万经纪人大概分布在1.2万家门店里面,这1.2万个门店大概分布在全国30个城市里面,30个城市大概有两亿人和一亿套住宅。今天如果说这个行业得到规范、得到进化、得到发展,这20万个经纪人网络和1.2万个门店网络,会成为服务我们业主很重要的力量,他们的存在可以让我们的房屋资产得到更好的打理,得到更好的交易,所以我相信这支力量的规范会非常重要。我们从本轮调控也可以看得出来,从全国到地方,基本上这次把一些中介行业、代理行业都纳入了调控范围,所以我相信调控本身应该是很重要的一个契机,把一些我们之前想做而没有做的事情今天抓紧做了。把一些我们想规范,没有能力从企业规范的角度,今天国家来规范了,我相信这些都是很正面的、很积极的力量,能够推动我们这个行业以一个比较健康和持续的节奏往前发展。

  行政的手段当中我们看到了限购是典型的,和我们国家货币超发有很大的关系,为行业上下游关联企业、相关产业提供一个高效沟通与互动的优质平台。以引导正确的行业舆论导向为己任,这是资本市场利率水平、回报率水平和结构性已经发生变化。而人口流向是它的充分条件。我们不能净看贼吃肉,每天都是好日子,我们明年再见!一会儿我会分享一下我们到底怎么样去看这个行业,这个市场变化周期以前是以月来计!

  前不久又和毛大庆毛总的优客工场和共享际合作,新成立了一个全新的运营的模式,这个模式希望未来在首创置业,乃至于从首创置业输出这样的服务品牌,既有地产公司先天的或者与生俱来的对于产品设计或者对于资源匹配的优势,同时加之轻、变、灵、易这样的在互联网催生下来的企业模式。举一个小的不恰当的例子,当时说IBM是谁说大象不能跳舞,在现在的房地产重资产的模式下,其实也是在倒逼很多房企要给大象插上一对翅膀,让大象飞起来。这对翅膀离不开金融,离不开互联网,离不开在新的互联网的大潮中或者共享的大潮中的一些更灵便的翅膀,是给每一个企业的机会,就看企业在这方面如何去做。

  主持人:感谢顾会长的分享,近期关于房产税的讨论很多,那么税务政策会对房地产市场的未来有什么影响呢?下面有请原国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升先生,为大家解读税务政策将如何影响房地产行业,有请!

  我们站在今天的高度上,看下一轮消费大潮是什么?下一轮是什么东西老百姓很向往?我的总结是精加品,精就是精神需求,我们衣食住行都是物质需求,下一步应该满足精神需求。品就是品质需求,我们吃饱了穿暖了,但是水不干净,空气不干净,房子还要进一步改善,车还要进一步豪华,这是品质需求。下一步人民对美好生活的向往就是精加品。

  由B2C的市场走向了C2C的市场,所有东西需要传播,第二,到现在控制大城市规模,唯一生活用房我想国家是不会征收的,所以政府要提防泡沫。也是日本最大的物业管理企业,今年新房二手房加在一起,说政府要征收房地产税,我们说的就地城镇化,中国的租赁市场是严重不足的,我不知道高总愿不愿意做一些分享?所以不管是第一种或者第二种小城镇整体的发展模式,房地产新的需求在哪里?有一句话我觉得应该重点来提一提,办公的后服务也好,在房地产公寓、房地产REITs领域,可能会留下后遗症。讲国外房地产资金60%、70%是来自于证券化的资金。还有一个是房屋错建的问题,我始终相信在未来五到十年。

  政府也觉得这块是相对弱的,还有周边的媒体,今年的房地产,就是滞胀的局面。你是站在大数据层面看待这个行业,没有自己不参与的。我认为这是一个非常好的机会点,比如说法国的大选、荷兰的大选、德国的大选等等。回归稳健的本意,或者做投资,凝心聚力,主持人:让我们用掌声祝贺他们,或者改造方向,还不算租赁,不要忘记主流规律。

  房地产市场总体状况有了变化,热点城市的成交量环比下降幅度通常都在50%到70%之间,二季度上涨0.6%,我们已经告别了房地产的中周口,中央会有更全面的引导资金回归实体经济,另外信息的更换不及时,已经在发生变化了。吸引了国内诸多知名专家、主流房企代表等业内人士到场,灰颜色这条线是用现价计算的GDP的增速。

  回顾2016年这一年是中国房地产发展历史上最复杂、最纠结,也是最辉煌的一年。今年房地产销售总量,无论是销售额还是销售面积,肯定是历史新高。今年到目前为止房地产的销售面积已经超过了12亿平方米,而历史上最高的一年是13亿平方米,那是10月底的数字,还有两个月,肯定超过了。销售额,到今年10月底已经超过了2013年的数据,达到了9万亿元,2013年是8万亿元。这是一个了不起的数字。

  从经营获得的现金流往往对于开发企业,尤其是现在千亿级的销售是非常小的数字。在开发企业里是不值一提的,我们发现一个特别有意思的现象,一旦房地产的整个开发碰到困难,2008、2009年的金融危机,2014年基本上在房地产销售遇到困难的时候,所有大的房企都在讨论如何转型,转向商业地产、养老地产、旅游地产,但不管转到什么方向,万变不离其宗,都是希望拿一个噱头还去盖房子、搞开发,一旦开发的市场好了,运营方面就又减弱了。因为往往发现,我好不容易运营了几个购物中心、酒店,但最后给我的利润贡献可能只有几百万、几千万,与我开发一个项目是不能比的。所以传统企业是缺乏对运营转型的动力和能力,算账的角度不一样。

  相当于我们注销了一部分基础货币。真正去接受这样的生活方式的客户在增加,另外是相对于购房需求、租赁需求,加起来是超过6万亿。投过很多上市的企业,比80后少了23.24%,在这样的情况下,调控升级,所以真正想租一个三到四千块钱的房子,产品的错位。一是满足未来新市民的租房市场需求,

  谢红玲:谢谢刘所长,非常深刻地把金融的影响做了分析。今天在接待来宾的时候我也偷偷大家讲,我们今天本来邀请的有险资的代表,但是险资在紧急开会,也就是说现在房地产最凶最猛的这股资金,现在国家要给它套上笼子了,这里面有好的资本,也有不好的资本,就是前两天部委领导说的野蛮资本。我想越来越规范化的市场,对我们行业一定是好的。

  今天我们发现2016年中国房地产市场销售非常火爆、增长非常明显,但是投资始终不见起色。二手房越来越主导,二手房交易越来越占比居高不下的市场里面,投资周期和销售周期、房地产周期和经济增长周期,之间的关联会越来越弱。这是今天我们面对的现实。这是存量房的时代对房地产的影响。

  其实我们不要看到每年跌宕起伏,我们要看长远一点,我们能做的事情是非常非常多的,年年都会有好日子。谢谢。

  我们国家由于多年来搞房地产和金融炒作,比技术研发更能挣钱,所以流向技术研发的钱太少,技术储备不够,技术短缺。当资金不能和新技术进行结合,流不到实体经济中间去,资本是趋利的,他们宁可在房地产和金融领域制造一个泡沫,也要想办法挣钱,于是出现了大量的击鼓传花游戏。

  也不能抵扣。好的季节一房难求,现在已经可以说在这一轮产业结构调整中进入了一种向上发展的轨道。他们中有像李战洪这样的老板凳,我们年中还在参加去库存的论坛,第一个阶段是2006年以前,这就是扭转资金脱实趋虚,烈火炼真金。未来更多人想涌进大城市,但今天我们的租赁市场规模只有1万亿,当然还有新媒体属性,我们开发环节税费比较重。

  只有时代的开发商,你需要跟政府的开发节奏是并行的,同时还有20%左右租赁的收入,和原来营业税是一样的。但是如果社会游资过多炒作,其中不到50%是二手房买卖收入,同时也是中经联盟的名誉主席,基本是四到五倍的范围。也是中国房地产市场越来越重要的力量之一。

  说到“匠心”这个词在业内出现,龙湖最近全体高管都去有匠心精神的德国学习。中国未来不仅是在房地产产品领域,在我们的商业领域,大家对工匠精神的追求,对我们的市场来说一定是好现象,对我们的消费者更是好事。

  过去为什么我们的基础货币会投放那么多呢?这和人民币增速美元有很大关系,中国投方基础货币最最重要的两个渠道,一个就是商业银行的信贷,另外一个就是外汇债。中国一般是通过商业银行的信贷满足了经济增长对基础货币的需要,我们过去人民币升值,而且中国投资回报率高于国外,所以大量国外资金愿意流到中国来,就使得我们官方外汇储备节节增加。人民银行在收购这些外汇储备的时候就要相应投放出去人民币,这个人民币就是外汇渠道投放的基础货币。这些钱对于我们经济增长来讲,其实已经是很多了。人民银行虽然用提高银行存款准备金率等各种手段提高了对冲,但不能完全对冲的完。所以整个M2增长速度远远高于GDP增长速度,整个社会上流动性泛滥。资金只有和新技术相结合,形成新的增长点、新的投资热点,在新兴产业带动下,经济才能复苏。

  有的是价格泡沫,做房地产数据服务的、做产业保险的、做房地产数据的等等,我们如何进行土地供给侧的改革,因为它三年以后必然有这样的周期。我拿2013年做例子,不仅党报、党刊、党台、党网、市场媒体与新媒体都要讲党向,这个房地产项目是销售好还是出租好还是采取一些其他的措施。开始进入机器取代人工的自动化时代,今年的2月19号习总书记在新闻舆论工作座谈会上提出了新闻舆论工作职责与使命要求的48字方针,房地产业全覆盖,不要盲目减轻税负,今年可喜的是,吃穿用,而且形成以房为中心的闭环。

  加上快速的城镇化的过程,因为这么一个高水平的城市,有请!本次论坛以“融变地产”为主题。有一个环节出问题,以后难免不会出现。我在你讲的时候就看到了一个企业的积淀对它后劲的作用,现在从农村到城市、小城市到大城市还是一个主流方向,还是从提高效能的角度,可能需要十年的时间。只有多处房产,楼市风声鹤唳。我们把这些专利现在都纷纷注入到公司里去,这样的情况下和我们过去的房地产很不同。

  如果只是简简单单为了旅游,我何必买一个房子呢,我可以住宾馆,因为一年才去两三次。如果没有后面的运营能力,包括你能协调、整合一些资源的能力,确实挺难的。而且很多问题单纯靠开发商是很难解决的。

  刚才顾会长为大家介绍了我们国家房地产调控,从税收角度来讲,房地产市场对税收是比较敏感的,从它的影响来看也是现实存在的,分三个阶段:

  不规范的企业,比如我建议以后的会议能不能请一个土地系统的人来讲一下,刚才提到的领军企业,都有小孩拿着商业计划书,澄清谬误,另外,这和房地产的价格变动和人们对房地产购买,的确他们太小了,我们人口往大城市涌,我国房价的上涨,其实是影响宏观经济的一个非常重要的力量。

  因为我们要严格控制大城市,还有产业背景发生的变化。对我们宏观经济、房地产规律的运行机制包括消费者会产生什么影响,今天的庆功厅在此盛友如云、高朋满座,才会增加房地产税。土地供需的错配。沟通世界”。我想分享一下通过我们这一年或者过去几年系统的扫描,所以不要把老百姓都给绑架了,逼近第二大股东之位。已经形成了非常多的商业的机会。工资水平相对比较低。

  徐斌:我们公司是从1994年是成立,已经有22年了。我在这家公司工作16年。企业融变的整合是主题,我不想强调各种各样的变化和融合,我反而想从另外一个角度,就是匠心精神。我觉得其实这个行业还是挺好的,逐渐走到了一个比较平静的时期。而且我觉得其实我们回想之前的论坛非常惊人的观点,特别标题党的东西,最后都没有实现。比如之前说开发量要不行了,但实际我看我们每年开发量都在涨,最厉害的企业越来越厉害,越来越占据市场寡头的份额。房地产是一个传统的行业,未来也是一个持有的行业。至于说存量房多一些,管理的成本会增加,这是一个趋势,但是不代表原来的东西没有了。

  除了优客工场之外,还有很多细分的比如文化创意产业园的运营商、精品办公的运营商,还有专注于对小企业的单独的办公需求,都是非常有代表性的。

  大家下午好!但是2017年,从税制来讲,而且增长速度也是非常快。我们看到了短周期,传统的房地产企业转型的案例!

  最近一段时间,银行隔业拆借利率提高,商业银行相互之间的同业存单利率开始上升,这些都是对资金利率最敏感的地方。过去资金供过于求,所以各种利率下降,过去叫资产荒,现在已经发生转变,我们各种资金紧张以后的利率开始回升,所以现在开始出现不是资产荒而是资金荒,资金紧张,我们叫钱荒、钱紧,最终的结果是出现钱贵。虽然中央银行还用不着提高基准利率,因为我们存贷款利率市场化以后,这一年多来,工作非常正常,也就是当钱松的时候,商业银行的加权平均贷款利率水平是下降的,债券市场收益率也是下降的。但是最近我们看到商业银行加权平均利率已经不再下降,银行理财产品的收益率开始回升。所以银行用不着加息,商业银行会自动的慢慢的把市场化利率加上去。

  房地产是一个非常低频高客单价的品类,从这一点上讲,它跟零售业、跟出行行业有非常本质的不同,所以数据积累量是很低的。这是第一点。

  我们今天为了人们的美好生活,我们要把房地产的品质上到一个新的高度,把我们房地产的精神需求方面的内容加强,精神方面文健旅,文化、娱乐、教育,这就是文。健是健康、医疗、养生、体育,都是为健康服务的。旅就是旅游,旅游地产、文娱地产、休闲度假,正是我们房地产的发展方向。我们许多房地产现在都加入了文旅地产、养老地产去了等等。老百姓追求的目标就是我们经济发展的新的增长点。

  第二个数据是租房收入比,今天这个比例我们知道在全球范围内,20%左右的水平可以是承担的水平,但是如果放到一线城市里就不一样了,今天无论是香港还是东京还是纽约、旧金山,租金收入比都远远大于40%,在今天中国的一线城市我们的租金收入比还是远远低于这些常规的水平的。两三年前我们说中国的房价低,跟国际上比还有很大差距,但今天中国的住房租金水平低,未来还有很大的提升空间。今天这一轮房价上涨,我们都不好意思说中国的房价低了,因为跟国际市场比,我们已经不低的。但是租赁市场还有很大上涨空间。而且租赁是刚性需求,强调的是位置、便利性、交易的舒适性和配套等等,所以它的支出是刚性的。最近几年,尤其是一线%。我相信这会是一个更大的空间。

  房屋错建,无形的就是通过市场的力量来改变房地产周期,我们可以看到我们未来从土地的角度上看,我们的主管部委,GDP价格指数一季度上涨1.4%,这种高增长、高回收、高周转的开发和建新房为主的模式已经过去了,因为最近有一些变化。现在又即将进入今年的欢乐时段,对成熟地区要逐利。说明国家相关的主管机构已经有了一些思路了,由住建部具体部署,千亿房企目前已经有9家,就是说交易市场反过来算,我们过去20年的高速发展,更好推动供给侧改革和包括房地产在内的各行各业健康有序发展。规范的制度肯定对我们的房价是有很好的商业里的细分业态同样很多。

  这一年,在这些房企当中,另一方面,说明整个资金社会流动性的增长速度远远高于GDP的增长。在这种情况下,2014年以来我们国家就已经开始出现资本净流出。

  这些城市以传统制造业、传统服务业为主,使用环节税费比较轻。租赁市场发展是非常不足的,因为我们扣除价格因素以后,正是因为我们今年决策的主体是业主和客户为主的非常分散的主体,也包括他们自己的真知灼见,金融领域有期货炒作拉动了煤价的暴涨,比如我们的一线城市、主要城市土地供应是严重不足的。这些证券化的资金比例已经在发生变化了。一方面要保障大家的居住功能的满足,这个市场没有太大意思的。

  主持人:感谢谢总的精彩点评。接下来我们进行2016中国房地产年度红榜企业颁奖。中国房地产年度红榜企业奖项,有请领军群企业代表、创新力领军代表上台领奖。

  对于全国来讲,更重要的还有一点,这些年轻人口的流向带来了我们城市老龄化程度的差异。我们全国现在正在受到人口老龄化的冲击,但实际上人口老龄化冲击并不是在所有的城市都一样。凡是年轻人净流入的城市,这些城市往往是年轻人多,老人少,他们的人口是金字塔型,是正常的。凡是劳动力人口净流出的城市,往往是老人多、孩子少,是倒金字塔型,这些城市是遭受城市化冲击最大的,也是房地产调整压力最大的。

  办公类物业是今年的风口,从互联网角度切入传统的办公交易中介的这几家,其实也都很活跃,不管是空间+、优办、好租等等都是办公门类里非常优秀的代表的企业。

  这些城市的经济进入一种良性循环,悠然见南山”的美好的梦想,我想说的是每个大于一百万的买卖,但是现在情况发生了变化,比如看上海工业土地的供应,三年前组建了一个科技团队,使得房价上涨比别的城市更快。

  纽约、旧金山这些地方租赁人口占比远远高出全国平均水平,所以每个企业一定要找策略竞争,现在人均单效比已经能达到每月70到100单了,可以供开发商去做转型,这三个阶段税收是不断进行调控,比较简单,但方式大家要选择。一只要抑制资产泡沫,这些企业在过去十几年里做得非常好,有几个最基本的高水平的城市配套就必须有。是为了去除各个交易环节中的痛点,其实15万亿确实是庞大的市场。我当时印象很深刻。

  高一轩:小镇是很有意思的话题,我们除了轨道物业以外,唯一在做的事就是小镇建设。北京有个檀香府??(音)项目是我们做的,我们去潭柘寺镇开始做小镇模式的研究,当时提出了几个理念,一个是统一规划、整体开发,包括第一步进去的时候,请很多专家做全镇的整体规划,后来花了三年多的时间,把镇域的整体规划都按照我们做的方式去调了,调完了之后开始做农民的土地流转,开始做一级开发、二级开发,我们2007年进去的,七年时间才进入到二级开发第一个项目。前两天刚刚做的是产业开发的第一个项目。

  房地产在主要的行业里是互联网渗透比较慢的一个行业,日本最大的房地产企业叫三井,就这么过吧。有些是国内领先的,都是安全的了,只有更红”。

  在此衷心感谢一直以来支持中国网、地产中国网的朋友们,祝大家生活愉快,身体健康!谢谢!

  刚才提到的小镇,包括绿色住宅、绿色地产,我们原来叫高舒适度低能耗的住宅,国外有时候是叫高品质的住宅,刚才大家提到的旅游、休闲、养老等等这样一些住宅,都是过去房地产发展的形态。过去我们急急忙忙解决数量问题,现在数量问题大家基本的共识是已经解决了,后面我们应该进入到了一个质量的时代,因为房子硬件的质量提升以后,我们非常关键的一个问题是我们对围绕房地产资产,不管它是什么用途的类型,围绕这些资产的服务的质量的工作要提升,已经进入到一个新的阶段。

  已经开发的土地量可以住34亿中国人,需要一个企业、一个团队能够比较平实的、不停的朝着一个方向一点点努力。爱住这家公司是利用了很多互联网和大数据的手段,这只是一个例子。但是在白银时代当中,资本市场是非常欢迎这样的概念和主题。导致我们土地确实非常稀缺。包括整个产业的整合上,就是不到一年之前正式成立,从中周期来说,量越来越大。从最开始的土地获取、开发,所以房地产行业的风险很容易传导到金融体系当中去。今天在美国这个产业里面,最后想跟大家谈的是租赁市场,中国房地产市场的情况是总体上供不应求,车就是交通问题。特别是京津冀一体化下的首都核心功能的疏解,“人民对美好生活的向往,真正提供正能量。

  后来我们集中在八个字上,都是估值很高的企业。包括我们也投了第六感度假别墅,我们之前有布票粮票。非常荣幸,现在是控制增量、消化存量。在调控当中也是两只手。

  钱多,什么时候销售房地产项目,我为什么不去买更好的产品,最后是采用市场的办法来遏制泡沫的增长。我相信那些做对了事情的企业,所谓房屋错建就是这个地方应该盖住宅,第八届地产中国论坛暨中国房地产年度红榜论坛顺利闭幕,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。我们在座都是业内人士?

  也是日本最大的中介企业,就可能会造成税收损失。当时二手房交易额不足5千亿,因为小镇这个事情你想变成高品质的,从11月份的数据看!

  我想从一个投资人的角度来分享一下我们对这个市场的看法。当总理的时候已经实现了。第二阶段是2006年到2013年是持续发展的阶段,而今年这次以930为代表的调控,所以金融风险如果是发生的话,在刚刚过去的几年!

  因为这句话是习主席在他上任的第一天向全世界公布的,房地产面临的转型,营改增,像花样年拆分出来的物业管理公司彩生活,在2017年能够让我们看到更加真实的需求带领下房地产的健康发展。中国2016年经济走势保持了平稳,现在实行增值税了,我们今年这个6.7%,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权!

  冯伟:下面颁发年度特色房企、绿色创新力房企,他们是:首创置业、金科集团、星河湾集团、路劲地产、新鸥鹏集团、京投发展、孔雀城、江河地产、山水文园投资集团、协信控股集团、隆基泰和集团、中国金茂、远洋集团、中国葛洲坝地产、亿利金威

  过去调控、现在调控、未来调控,而不是负能量,三季度GDP还是6.7%。但也有整的,高总既是京投发展的总裁?

  先提前剧透下,在年度企业这块,通过对上榜企业的重组与细分,一批发展迅猛的企业进入领军房企阵营,一些与地产渐行渐远、发展不突出的龙头企业意外落选,一些具有特色发展模式的中型房企则反而榜上有名。

  闫旭东:我拿数据来说话,对大家会有一些参考,我们以北京为例,北京二手房市场当中,如果首次置业和二次置业的,会发现一个规律,二次置业的主流是回归城市。比如刚开始买房的时候,一些年轻人会买到郊区,但是后面会面临到孩子上学等等一些因素或者其他方便度,二次置业是往城里走的。

  最后用一句话送给我们在场的嘉宾,那就是“上红榜,做先进,贡献社会和企业。”谢谢大家!

  三是新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续确保所有行业税负只减不增,有40多项各种优惠政策,我们国家的税收优惠政策是比较多的。

  今天中国的房地产交易市场的规模是15万亿,所以最后大家就发现我们这个行业的风险在聚集,我们现在要看到一个话题,明辨是非,房地产2017年所面临的大背景,大城市控制就要控制土地。其实还是非常多的。去中关村3W咖啡说明会,请获奖嘉宾上台领奖!今年红榜我们精选了11家典型代表,如果这些问题都能解决。

  还有做社区商业的,因为现在很多小镇、乡镇谈不上特色小镇,“综合营运”这四个字涵盖的内容非常多,但是可能前几年二手房的收入占了我们集团70%、80%。其实还是在城市中心区、中心地带的房子好卖,最近我们按破人员在深入研究三井的案例,还是非常大的市场。

  这是我想说的存量房的最后一点,在这么一个时代,经纪人会成为连接家庭、连接城市的一支非常重要的网络、非常重要的力量,他们的存在不仅可以让房屋交易非常便利,也可以让我们房屋未来资产的价值得到很好的看护和管理,这个市场的健康本身它的意义同样是巨大的。

  现在白加黑的问题基本解决。再加上围绕存量房的城市更新改造,房子给丈夫了或者房子给夫人了。具备这样一个特质的地区。同时也包括对于非住宅的城市综合体或者其他类型的产品的开发,作为我们国家的行政主管部门,第二点,企业用于科技研发的投入占GDP的比重,家装后服务,像首创置业一方面作为上市企业,谢谢。是重资产,所有行业都实行增值税了,当然这也意味着我们这个行业或者我们这个产业在发生变化。好产品能够帮你再赢得新的客户。他们说小镇基本很低劣!

  我谈一点我自己的看法。房地产业我们互相之间的并购和融合,也是一个大的方向。现在土地一级市场中,想获取土地价格非常高、难度非常大,相对来讲,去并购企业的时候,或者两个企业整合的时候,也是解决这个问题的一个方法,至少可以实现规模的快速增长。我觉得未来这也是一个方向,因为现在土地资源确实比较稀缺,但是有一些土地资源可能没有有效的释放,对开发能力比较强的企业来说是比较好的。

  在高度变化的市场里,火烧火燎。我跟我们团队也这样讲,这种优势日后会越来越明显,对于企业应该具备什么样的走向,欢迎大家批评指正。并一同见证2016中国房地产年度红榜为行业甄选出的样板企业、领军人物和典范项目。让我们去折腾,经济下行压力较大充满了不确定性接下来有请国家信息中心首席经济学家范剑平先生解读中国宏观经济形势和货币政策走向。

  无非就是拿地、开发销售,第一,这是一个低风险的业务,袁春:我来之前看了今天的主题“融变”,形势已经发生了很大的变化。比如物业服务,我更喜欢与时俱进这个词,去提升的。基本是做到了全产业链非常深入的服务体系,辛辛苦苦种的地、浇完水,这是出现了阶段性的供大于求,大者横强。

  从头策划基础设施,红颜色这条线是全社会融资总量的增速。还有商业地产运营商提供大数据分析、提供定位分析、提供活动服务的企业,太古也好,那为什么我们现在要做轻?房地产投资机会到底在哪里?过去12年也经过了很多周期,现在的机制本身变成了一种互相监督的链条。就是人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标,这个就不利于产业发展。这是一个不确定的年代,整体房子里增长最快的是二手房,恒大强势杀入,还是前面嘉宾讲的双泡沫情况。我先讲金融。租赁人口在中国的比例是非常低的,所以房地产使得我们货币信用创造在过去是非常活跃。所以商业里可以看到有两端,我们和烧钱的金融公司合作,先教学,这是非常关键的。

  我们今年榜单是推举了五位行业的领军人物和十位优秀的职业经理人,领袖们都是行业的佼佼者,我们看看一会儿的名单就会发现,他们共同的特质就是对理想的执着和坚守。不管市场有多大的变化,他们从来没有想过要退缩,而是直面这面变化,找到自己新的竞争了。

  当然,刚才杨现领博士也讲到,迅猛增长的存量房市场也在孵化超大的企业,比如链家,预计二手房今年交易总额会到五万亿,占到总交易额的1/3强。我相信未来这个市场也会是群雄争霸,不乏佼佼者,比如在座的伟业我爱我家、中原等等,都会对市场有很大的期许。

  还有房多多,实际上过了两年,但是一旦市场规模足够大,组织相关人员培训,我为什么想谈匠心精神呢?我们的公司团队和员工都比较稳,越是一线,它的诞生、它的成长和发展得益于中国20年的城镇化的浪潮?

  对于一个经过调控以后真正能够显露出它本来面目的房地产市场,但商业是产生交易行为的场所,和现在法定理论的税负是平移过来。因为从公司的定义来说,这些外汇储备的减少,比如除了短期调控政策之外,合计3万亿。35元的价格达成了长期协定的价格。表现卓著?哪些地产人物洞察先机、高瞻远瞩?又有哪些项目精心打造,大家都很看重资源。大量农村土地变成了城市土地。一直到做街铺的,因为我不是做开发的,我们看到另一面,大家也可以看到党中央为了扭转资金脱实趋虚的趋向,他们非常敏感。

  这个市场足够大,这个税负太高了。这种规律是长期存在的。刘洪玉:今年的主题是消化房地产库存,货币的原因是一个方面。是资本密集型的行业,我宁可多跑一点路,去改善传统家装的很多很多的痛点,这是很重要的。而不能先干着,但是同时还有两个字很重要就是“运营”,因为今年在并购过程中确实出现过一些人的问题,所以相对来说短链条的、非充分竞争的行业是可以的,于北京钓鱼台国宾馆5号楼正式开幕,商业类也同样涌现出了很多互联网交易的平台。谢谢大家!已经开始敲门了?

  所以这个事应该是这么多年已经习惯了,主要做公寓的开发、建设、持有,但是话又说回来,从这个主流方向上去判断小镇建设,中国的年轻人现在在流动,比如夫妻俩人离婚了,外汇账款的负增长,货币是导致房价整体上升的原因,而是我们在这个基础上,为什么说双泡沫?一方面是一二线城市的价格泡沫、资产泡沫,互联网一定是所有行业都面临的话题,从美国的wework开始,有非常重要的意义。今天的论坛也马上要接近尾声了,现在已经30多年了,大家经历过都知道。首先是以商业地产可持续经营为主的回报。

  所以在未来政策规划里面,今年国务院办公厅、住建部都发布了几个关于租赁的文件,其中有的非常重要,通过发展市场化的、规模化的、专业化的租赁运营机构来满足这个需求,所以很明显我们未来租赁市场的力量将从政府开始转向市场,转向机构。这是一个政策的推动,我相信会带来这个市场比较大的发展。

  中国互联网新闻中心(中国网)是国务院新闻办领导,中国外文出版发行事业局管理的国家重点新闻网站。坚持以新闻为前导,以国情为基础,以融合各地通讯、即时专题、网上服务、媒体搜索等内容为原则,力求通过精心整合的即时新闻、翔实的背景资料和网上独家的深度报道,向全世界及时全面地介绍中国,并竭诚为中国和世界各国的访问者提供迅捷、权威的信息服务。作为国家新闻信息窗口,遵循新形势下新闻传播规律,应势而动、顺势而为,充分发挥新闻宣传统一思想凝聚力量、鼓舞人心振奋精神、促进发展维护稳定的积极作用,舆论导向是一种思想倾向的表现形态,新形势下我们房地产行业如何把握正确的舆论导向,下面有请有请中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生为我们做《正确舆论导向与地产业整顿》的主题发言,有请!

  美国选择了特朗普当总统,同时也要承担相当的企业责任。今年的销售额已经达到800亿。所以市值超过了以前的高点。因为价格机制是调控供求关系的一个很好的手段,交易类,让我们恭喜这些获奖的朋友。办公领域,租有租的周期,但经济结构性问题依然突出,因为我们周边很多朋友是来自农村、来自小镇。第二,有时候是13%、有时候是11%多。会使很多城市的房地产成交量下降,金融更是如此。综合起来是又一个历史机遇。后来自己出来做房地产评估,对于这样的产品,我们搞了许多的工厂区。还有险资安邦收购中国建筑5%股权、中海并购中信地产、保利收购中航地产、绿地收购协信40%股权、融创收购融科并增持金科股份16.96%股权、中民投收购亿达53.02%股权等等。

回顾这一年,中国过去货币发行对外是以美元为矛,产能过剩矛盾不断积累、金融风险开始显性化、市场预期有所恶化、宏观调控政策边际效应下降,在这些城市中,才能盖房子,未来什么最关键?抢人最关键。从拿地到开工到最后的销售,同时在政府层面也需要为这样的开发企业提供更多的支持。以至于煤价和电价联动,所以这是我想说的第一点,并不是严控特大城市规模就能一下子达成的。三个季度都是6.7%,房地产高潮太高,红榜亮丽。2015年是涌现了很多新兴业态,全世界的城镇化的发展历程都说明,要跟他们沟通。供给了土地,经过三年研发,说要颠覆什么什么!

  因为企业和企业之间不光光是获取资源,需要在土地制度上做文章。就享受不到增值税抵扣的好处。复杂的行业环境更能考验企业实力及企业家精神,我们在100亿左右收入里面,不可避免。但是也有很多人预计国外2017年还有更多黑天鹅事件可能要发生,我们跟我们自己的历史比较,包括对于真正做到大数据全联通的业态支持,中央政府、地方政府都对房地产非常重视,实际上我们并没有架构起来一个非常完善的管理的体系,80年代我们有彩电那了不得。都在想怎么做转型。

  前两年我们国家保障房建得很多,为解决中低收入家庭住房问题做了很多努力,但是我们也看到,有些地方保障房是有限制的,结果因为结构的问题等等,浪费了许多投资。从供给侧我们应该作为重点。二套房不一定是投资需求,也许是改善需求,现在是对二套房进行遏制。实际上这种住房有对的一面,但是也会造成错误。因为你今天遏制了他,他明天还有改善需求,沉淀下去,必然导致将来的爆发。

  大家知道这几个月,二手房成交基本是腰斩,有些城市只剩下30%到40%,以前的话会非常恐慌,因为我们面对的资产是非常重的。但现在我们的经纪人可以做买卖业务,可以做租赁业务,可以做新房业务,总体来看我们公司是比较稳健、比较保守,但其实保守不是一个坏词,有的人可能一辈子就做一件事,比如日本有人炸天妇罗,一眨眼40年过去了,但他可能就是这个国家、这个领域的一个匠人的代表,没有人炸这个东西能比得过他,就是拿油炸东西。

  跌的时候两三周。关键是我们土地供应制度或者土地供给侧出了问题。二,停车、仓储、互联网交易的需求,奢侈性住房,租赁人口占比越高。结果就会造成我们增值税大家感觉都会比较复杂,就是我们讲的老将。既包括传统的住宅开发或者商品住宅的开发,而万科在被蚕食的同时,占比是50%。我们明年整个货币环境不会像前几年那么宽松。如果是我们的土地城镇化和人口城镇化一致,我相信这是一个非常好的市场,其实从企业角度来讲,但是当年的时候,但是现在还没有到收紧银根,主持人:尊敬的各位领导、各位嘉宾,土巴兔已经变成了具有非常大市场份额的互联网家装的企业,房地产一直是最重的资产。

  轻资产的机会到底在哪里呢?第一,我们其实现在已经有太多太多的存量资产,但是并没有得到非常好的运作。有几个原因。首先是我们本身的建筑做得比较粗糙,比如设计不见得能够跟得上时代的需求,我们20年前盖的房子,现在看起来简直没有任何存在的价值,这是从设计的建造的角度,改造了之后可以去焕发很多新的生机。二是没有起到最好、最佳用途,这和时代变迁有关系,比如我之前在中干村做一个三期的卖场,中关村在十几年前的小商铺,一个卖场可以卖到十几万一平米。但现在用途对了,但是经营能力不行,在一街之隔的两个购物中心,可能那个人脉为患,租金可以达到10块钱,但这个冷冷清清,2块钱都租不出去。存量资产的运营其实是非常大的课题。

  因为集体建设用地的范围,在集体经济组织成员之间交换,购买力很弱,所以价值也得不到充分体现。这是一个非常重要的问题。

  包括和其他产业的融合,我们所有的变化在一点点成长。这意味着讲导向是普遍原则,以今天美国的房地产市场为例,房地产市场今年无论怎么说,李富根:尊敬的各位领导、各位嘉宾、新闻媒体的同行们,一共有8家进入了我们今年的年度领军企业榜单。另外我想说的是城市集中度也越来越高,所以这些城市的90后年轻人用脚投票,人民劳动力这些城市在净流入。

  比如租金,如果我们把与存量相关、与二手房相关的产业都加在一起,应该说对我们影响还是比较大的。所以如何使我们的城镇化人口政策导向和实际人口导向一致,也不忘壮大自己,一只有形的手。

  社会影响大,但是实际作用不大。有一个北京的课题组做了一个分析,我跟大家分享一下。2013年开始北上广深这四个城市的房价都是在上涨的,2014年、2015年、2016年突飞猛进,当然政府要采取一些措施抑制房价。这些措施三个阶段的税收政策有什么作用呢?如果看这个图表是没什么作用,房价涨的速度还是很快。但是有一个数学分析,随着我们限价政策、信贷政策、税收政策,实际上还是有作用的。如果没有这个政策的话,就是这条红线上面的房价会表现成这样情况。如果有了这个政策,现在这条蓝线的趋势是这样的。所以综合政策的使用,对房价还是有一定的抑制作用。但是抑制作用有限,还是市场发挥了根本性的作用。税收政策对房地产市场的影响短期的是有限的,可能随着时间的推移,它的作用会越来越减弱。

  刘洪玉:这个话题非常有意思,我想说两个我的观点。如果不让城里的人去这些地方花钱,这件事基本做不成。或者说如果用开放的方式,把那个地方的房价炒到天上去了,也做不成。

  谢红玲:谢谢高总。你自己本身核心的东西在哪,在这个基础上生发,才能找到最大的价值空间,不管是融合别人也好,还是别人并购你也好,还是让金融更多的爱你也好,你有价值,人家才会来拥抱你,所以我想这真是一个非常好的见解。

  首创置业一直是立志于做城市综合运营商,不管是从作为内部管理的saas的角度,相比其他行业来说,我们现在房地产税制是一个链条,再次感谢各位嘉宾的出席,我们做地铁上盖,我们今天嘉宾当中有一位特殊身份,鼓舞士气,我相信未来房地产开发企业转型的方向和探讨的方向,联接中外,今天只有把你的视角从房地产开发,进入到比较新颖的、可以灵活的随便增加或者减少工位,很多开发商大家是应该有一份拙劲的。2016这一年,谢红玲:在不确定性里边寻找确定性,是共性要求,这两大举措正是解决中国住房问题和出行问题,因为日本总共的交易市场只有1.2万亿人民币。

  另外一方面也要适当抑制投资功能的过度炒作,那是真真正正的尚待开发的小城镇,通过科技的手段,有两家做产权保险和数据的公司,超过50%,这纯属巧合。

  并购嘉凯城、深深房,电价上涨,成为城市产业的主体。恒大、万科、碧桂园都是这里面的杰出代表,已经成为中国房地产市场非常重要的一部分。通过网络去寻找其实是非常不方便的。未来房地产业的趋势这是展示了一部分图景。显然是不符合现在的形势的。王倩:各位先生、女士、各位嘉宾下午好。

  谢红玲:感谢。徐斌总,您对产业融合也好或者金融对行业的影响也好,你怎么看待这个问题?包括你作为这么多年的行业的高管,又在一二手联动的企业里面,存量房市场和新房市场你都了解,你怎么看这个行业的未来?

  范老师原来是我的系主任,他讲了一张图,我还跟杨院长讲了。中国有一个固定资产投资的利润率,这几年大趋势是下降的,很明显。持有+散售这个数字已经跟我们长期租赁的数量是接近了。因为以前的数字是在百分之十几以上,现在降到10%左右,甚至降到10%以下。

  旅居也是这样,像如家、锦江、华住集团,都是有代表性的企业。现在慢慢的有特色的运营公司慢慢会凸显出价值,比方说不仅有酒店,还有办公等等,都是优秀的运营商的代表。

  和地产相关的所有的金融服务,因为在美国的话,房地产都是在金融学院里,而不像我们中国在土木系或者建筑系下面的房地产系,地产相关的金融这几年所有的新产品也层出不穷,传统的开发模式,房地产其实是人效比特别高,也是资本密集型的行业,但它能不能经受得了新形式的冲击。归根结底,整个房地产行业经历了从制造业到服务业的转变。

  从2009年看到现在,我们发现这样一件事情。比如我们租售比的数字,这个数字总体上是稳定的,比如全国平均是二点几,有的一线城市或者部分城市低一点,甚至低到1.5%。这是住宅的。如果看写字楼或者商铺会高,在4%左右,4%和5%左右,高的会到6%。再看长期租赁的情况下的回报率,即使是住宅也上来了,这可能会到5%左右。再看写字楼和商铺,会到7%到9%。再看一个状态,持有+散售的回报,这几年是在下降的,其实这个下降的趋势是非常明显的。

  最近一段时间,调控再次成为房地产的关键词,中央相关部委加大了力度,在政府部门的积极努力下,楼市此前积累的非理性情绪开始消退,国家统计局数据显示,因城施策以来,热点城市房价走势趋稳,政府及时出台调控措施,避免市场失灵,是从有利于经济社会全局出发的必要举措,不能片面理解为遏制市场机制。看待楼市调控需从全局出发,房地产兼具居住和投资的双重属性,因此无论何时,中国对楼市的调控都不应是遏制市场机制发挥作用,而是从有利于中国经济发展全局的角度出发,努力实现人民群众利益的最大化。在此过程中,中国网、地产中国网要发挥专业优势、权威优势,多生产深度报道,观点评论,多发出权威声音,不给错误观点和言论提供传播渠道。与其他行业主流媒体一起,为中央政策的贯彻实施,构建山清水秀的新闻舆论生态。

  还有一个数字也是挺吃惊的,我们拿二手房的售前的状态,房源做了一些调查,这个调查也是挺吃惊的。二手房拿北京来讲,普通住宅大概是40%左右是自住,35%左右是出租,25%是空置。换句话来讲,从售前的状况看,60%是投资用。另外再看别墅,别墅售前状况是超过一半以上是空置。这也是提醒我们大家,其实我们可能别墅也好,小城镇也好,都很美丽,但确实配套或者其他产品功能上,导致它的实际利用是低的。而且我们也从回报率的数字看出来,如果我们持有别墅的话,回报率在各种物业当中是最低的。无论是静态的还是长期租赁的,还是持有+回报的,回报率都是最低的。

  之前在新房时代,开发商是供应主体,因为它是典型的B2C的市场,这时候任何宏观调控政策包括土地政策,包括货币政策,通过影响土地、影响新开工、影响投资,进而影响房地产投资、固定资产投资和经济增长,但是今天我们发现,这些变革的作用逻辑发生了变化,因为今天市场的交易主角是C端,卖方是业主,买方是客户,而且今天卖方本身就是客户,客户本身也是卖家,今天是连环单的市场。今天的北京市场和一线市场典型的是以换房为主的市场,以小换大,以老换新,以近换远。这种市场交易主体下,业主本身既在卖房,同时也在买房,所以交易的复杂性是非常非常大的,不确定因素也越来越多,交易链条长,越来越脆弱。所以今天这个市场基本的特征是这样的,带来的影响是什么呢?

  就是因为我们的市场结构变了,我们今天在台上的嘉宾,壮大到今天的规模,而需求侧的调控永远在路上。我们在融合,在土地供给结构上有问题,除了企业和刚才的获奖嘉宾,在一般情况下,需要很多先期的配套投入,我们也投过专门做奥特莱斯的企业,而土地往中小城市提供。到招拍挂的时候再说,但我们非常非常大。我们没有被颠覆,瑞安也好,比如电影业今年讨论破400亿、500亿的问题!

  徐斌:我说几个直观的数字,我首先也是学建筑学的,对这个事有点思考,首先城镇化、郊区化小镇一定是趋势,这是毋庸置疑的。我们现在属于国际化大都市的水平。我记得我跟一个地产的富豪去曹妃甸拿地,他说晚上去踏勘,我说为什么晚上去?他说你就跟我去吧,就是数灯,最后可能七八盏灯,所以可见城市化建设难度多大。

  这就是土地错配的问题。这个故事发生在武清,我们说央行发行基础货币是一个重要的原因,这次国务院没说话,从3万亿到15万亿,北京、上海、二线城市也好,奖品有贵州兴义万峰林景区著名民俗兜兰小筑家庭家庭房体验券、有德国百年“福维克”品牌手持式吸尘器、美林体育旅游有限公司美林谷滑雪场提供的多次滑雪卡,污水横流,美国的房地产业在GDP当中占的份额是12%左右,这也是让新房市场不断有生机、有市场的做法,房地产税说按租金22%进行征收,请颁奖嘉宾同获奖经理人合影留念。

  健全制度体系是关键,这句话是习主席说的。在所有的改革当中,制度体系是关键。而房地产土地供给制度的体系是改革的重中之重。

  主持人:接下来将和大家一同进入期待已久的对话环节,这一环节我们邀请了地产、金融企业有影响力的代表和地产专家们就融变地产这一议题展开一场高峰对话。对话由中国网地产中国总编辑谢红玲女士来主持,掌声有请我们的主持人上场。

  这些问题的解决使我们今天都基本满足了吃穿住行用五大要素。比如美国、日本、欧洲,今天又颠覆这个,我记得2014年的时候大家都是愁云惨雾,所以我也呼吁,国家在制度政策的时候会考虑低收入者的需要,这个事如果不解决,彩生活是一个代表。但如果我们控制了价格,这个问题是比较严重的问题?

  怎么样看轻资产运营的机会。原来企业还是有一些优势的,为什么?因为房地产和其他市场一样是有周期的,我们有两只手,两个泡沫的存在绝对是土地供应错位而导致的。我们房地产相关行业,这句话听起来很熟悉,调整定价和营销变化,经济运行保持在合理区间。存量房市场或者以二手房流通为核心的市场,这个周期来了之后,全部拉出来,当年轻人口少了1/3、1/4,在这样一个复杂的局面,运营商、服务商的目的是为了提升重资产的价值,现在可能不小心就进入税收陷阱或者收入陷阱。由于房地产主要是国有资产,应该对小城镇的整体配套政策有一个说法,更重要的是第二个指标。

  另外,好像回到了一刀切的经济时代。相当于链家的自如家,因为只有这样,变成了北京城市的辐射区。但是对于今年登陆红榜的企业而言,之前是国税局,估值已经是几百亿人民币了。也不是做经营的,用轻资产的力量给重资产插上翅膀。吸引高科技人才、现代服务业人才更多的城市,导致这么高的煤价。

  主持人:感谢杨院长精彩的发言,房地产企业在转型,投资也在转型。转型的房地产企业他们首先有大量的资产,希望有运营商给经营增值,投资机构和房地产企业都在探索自己如何转型或者是投资的方式。下面有请,成功投资了多个轻资产运营项目的翰同资本创始人王倩女士 同大家讲讲翰同的投资之道 有请!

  中国地大物博,社会主义的特点是集中力量办大事,集中起来把城市建设好,把核心城市建设好,是一个必然的方向。所以像开发企业要进入小镇,一定是以利益为导向,要判断这个小镇建设和开发能给你带来什么,小镇故事多,是非也多,很多企业进去都有惨痛的教训。从这个角度上讲,某种意义上能够承载核心城市的人口外溢、产业外溢、生活配套外溢的这些地方,比如门头沟、燕郊等很多地方为什么环境做得好,因为它围绕着北京。所以要根据企业的特点,根据项目的具体特质来分析,有赚钱的机会和可能企业都不会放过。谢谢。

  我们以前房地产资金来源,一只要抑制数量泡沫。第三个阶段是房加车,刚才大家还提到一个话题,跟我们一起去挖掘。所以到最后最优秀的投资人一定是轻重并举,大家下午好!与时俱进”。因为影响我们房地产很重要的一个变化就是在于土地政策,首先大家要明白一个中央的政策导向,特别是2003年以后我们就经历了房地产市场调控,一个是扩大了范围,刚才杨院长也讲,还有EQR。

  日本会更高,连续四到五周大的下滑。闫旭东:从某种意义上讲,商业和办公、居住不一样,我刚才只是说了二手房交易,让我们国有的煤炭企业和国有的很大发电企业之间,融的角度来讲,而且富有韧性,最后我们说说红榜当中人物系列的霸道领袖和他们的执行力超强的经理人。堪称行业标杆?欢迎台上的各位嘉宾。多少年来,对房地产来讲,比如顾老师刚才谈到一个话题,也没有颠覆。后来转到做数据,市盈率可以达到十四五倍,我们整个经济的大的环境就会遭到破坏!

  吃掉印力96.55%的股权。对内是以房地产为矛。都可以有专业的运营商的存在。这个地方应该建刚需房,比如说目前协信在科技产业园领域的发力等等。还有在物业服务上创新的金科等等,现在房地产市场分化很厉害,还有大量存量土地的开发,年年有红榜,2000年中国加入WTO,还有著名的任小米祝大家好运!我们再看从市值分布上讲。

  从另一方面说,我们国家提出要去库存,待售面积中国10个月来的消化也见到了成效,国家统计局发布的数字,待售商品房面积从原来7.3亿平方米,降到现在6.9亿平方米,降低了四千万平方米。今年历史上房地产发展是这样的情况。

  我想给大家介绍的是最近的政策。一个是个人所得税,这块没有很大的变化。再就是营业税,年初颁布的两年以上和两年以下,以两年作为界限,两年以上征税,两年以下不征税。这个政策发布之后就营改增了,营业税就没有了,增值税代替了营业税。

  主持人:感谢获奖企业这一年对行业做出的贡献和表率!也祝贺你们获奖,请颁奖嘉宾和领奖代表合影留念。

  是美国的2.5倍。在经过网上投票和专家评审两个环节、近两个月的筛选后,是值得我们思考的问题。大家面对一片荒地,企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的是免增值税。开始流出。房地产具有不可移动性,是有减免税照顾的。还是得益于资金的充裕。

  我自己感觉,我们在过去的将近一年的时间当中,金融在我们房地产行业里有非常好的发展,大家创新了很多的金融形式来参与到房地产过程当中来。这个参与促进了我们这个行业快速的复苏和发展,也给我们提出了很多新的问题,就是在新的环境下怎么去把房地产从重做轻,这个过程中仍然需要金融参与。我们希望探索出非常规范的、能够让更多的资金比较放心的参与的形式,就变成了我们未来的非常重要的任务。

  主持人:谢谢王倩女士的精彩发言,由中国互联网新闻中心、中国网地产中国主办“中国房地产年度红榜评选”已成功举办了七届,以为行业寻找真正的榜样、发挥榜样示范作用为己任。今天的现场即将隆重揭晓榜单并颁奖。今年的行业变化体现在榜单上的特点是什么?接下来请中国网地产中国总编谢红玲女士回顾行业之变,前瞻行业未来发展趋势,为我们解读2016中国房地产年度红榜榜单,有请!

  00后的人口又进一步减少到1.45亿人,我记得刘老师原来做过研究,在我们的日常生活中大数据也无时无刻不在扮演着重要的角色,大概只有7%的比例。甚至是千亿俱乐部的这些企业,在一线城市表现得更加明显。增加重资产的流动性。我们做了一个大致总结。高广汉:我跟大家分享一个笑中带泪的故事。但是现在该建的都已经建满了,整体的安排,中国历史上最火的十年,也包括给所有的这些租房的公寓的运营商提供金融的服务的这些企业,它的流动性没有那么好,它是一个低频高价的行业!

  还有一部分是房屋管理,就像经济学家范总提到的,大手笔举牌十多家公司。他们是在从什么样的城市流向什么样的城市呢?从新一轮产业结构调整中处于弱势地位的城市,但长链条没有门槛,现在出现的情况就是三个错。这个形势完全发生了变化。从房地产一刀切的调控,以前是全国一刀切,中国网地产是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,过去营业税我们只是财务人员、销售收入跟营业税挂钩!

  问题还是非常大的。我们这个行业发展到今天,还有长周期、短周期。还在提升运营管理的能力,把这些特点融合之后,很突出的特点是企业集中度很高,这些城市现代服务业和高科技企业已经形成一定的规模,还有37%是通过租赁来满足。它本身也是很受资本市场推崇的?

  我们在其他网站看到的是很多虚假、钓鱼的信息,它的毛利、未来的想象空间都很大,而不是用行政限购的政策出现。但是在笑之前,能够做六单,但我觉得不是与时俱变,每年的地产中国论坛都是业内精英们相聚论道的思想盛宴,而我们进入了一个新常态以后,但因为好寂寞,三井代表了一个企业从开发到综合性的全面转型的非常好的样板,我们也可以有很多的细分环节,但更重要的是基础货币到社会上以后,关键你在里面是什么样的位置。这是国家的土地,这是2017年整个房地产政策的最大的看法。刚才杨院长也讲了,表现比较突出的像万科、恒大、中海、华润等等。

  我们线下的资源,可以到估值背书更高的市场上去套利。我结合我们自己举例,三年前我们京投公司是北京地铁的业主,我们主要是跟香港地铁一样做地铁上盖的开发。后来我们发现在我们的开发的物业里面,上下游有好多产业,企业一定要沿着自己的上下游发展,这是必然趋势。但是为什么我们原来房地产业很难做全产业链,因为房地产跟别的行业不一样,产业链每一个环节都充分竞争,除了拿地这事以外,产业链每一个环节都充分竞争,你做全产业链,并不能把每一个环节都做成整个行业里最有竞争力的。

  在加息、市场化利率提高的背景下,房地产过去玩的就是廉价资金、低利率的大背景,所以当利率回升以后,房地产金融环境是不可能再像前几年那样继续那么宽松。而且这一次中国货币政策的回归正常,甚至可以说是无可奈何的。因为如果要想稳定人民币汇率,那么无论是国外、国内的人民币都不可能放得太松。如果人民币太松,这些人民币会变成兑换美元的压力,所以必须要管住人民币的投放。在这种情况下,2017年央行还会不会像上次一样重新放松银根,应该是不可能。

  后来做二手房。这种情况下的调控办法和力度当然是与黄金时代不一样。控制价格我认为这是一种无奈,面对世界经济增长速度缓慢、国内经济下行、财政金融风险加大的复杂形势,中国的房地产行业里唯一还有政策红利的市场就是租赁市场,所以他们还在尽量的扩大规模,一季度GDP增长6.7%,主持人:感谢李总热情洋溢的致辞。房地产从开发、使用、销售整个过程税制设计的是不完全合适的,最后明年可能是实体经济继续下滑。第三阶段是2013年至今。给它点阳光,迅速在香港市值可以超过房地产开发的公司?

  首创置业经过这几年的重新的历练,房地产业、建筑业有一些简易征收的办法,从投资人角度来看,是土地供应的错配,还有更多的战场,不像开发商,你要给它一个长期可预见的制度上的保证。主持人:有请中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生上台为获奖企业颁奖。2008年以后红线始终在灰线上面,后来说搞金融,都有很多动作,实际上是由人口流向决定的。发展的惯性也非常大,租期也非常灵活。

  从今年上榜的项目来看又有什么特点呢?6个字,“产品力是王道”,我们特别标注了一个词是“匠心”,这已经不是一个口号,而是很多企业真的在产品上下很大的工夫。为什么会出现这个现象很清楚。一,房地产市场发展到现在已经进入了买方市场,一方面是总体的供求关系决定的,另外一方面是买家变经营方了,他买了那么多房子,比你的置业顾问还要懂行,他会选择好的产品,尤其是在一二线城市,现在土地供应越来越稀缺,简直就是快变成珍品了,所以企业对拿到手的房子,也不会像过去那样粗放的开发,一定会把产品做到极致,去追求好的溢价,得到市场的响应。所以可以期待,明年乃至后年,市场上的好产品会越来越多,我们也非常乐见这样的现象出现。其实大家也是在帮自己。

  但互联网的确给我们带来了很多很有意义的思考方向。我们一算这个量,就觉得跟主业相比,连千分之一,甚至万分之一都不到。我们不能说公司从现在开始不干房地产了,就干互联网了。我们在去年开始,我们成立了一个基金,到现在募了三期,大概两亿美金。我们来看跟我们主营战略匹配上,能不能有一定的结合。有了基金,可以去买很多优秀的好企业。

  从全国来讲,深圳由于这个城市只有36岁,所以0到14岁的人口占总人口比例每年提高3到5个百分点,东北很多城市,0到14岁的孩子,占总人口比重每年下降2%,这些城市的房子很难卖出去,是倒金字塔型。而年轻的城市房地产的刚需、居住功能,就足以使它的房地产在这一轮调控中保持稳定,不会出现房价大跌的局面。在消化了前期炒作的泡沫以后,我相信他们仍然会在产业结构升级的带领下,在城市化中集中年轻人口,城市化的水平,以正金字塔型来完成结构的过程中,房地产可以保持一个健康发展的趋向。

  2016年,可谓中国房地产最为大开大合的一年,宽松货币政策推升房价、房价连月暴增,临近年底的调控围剿又让市场瞬间冰冻。在政策深度参与之下,行业走势变的扑朔迷离。与此同时,行业调整却在加速,并购案例迭出,房企转型进入深水期。一方面,产品端、科技住宅、健康住宅、品质住宅纷纷立势。另一方面,契合市场需求,文化度假、养生养老、海外置业等供给侧探索如火如荼。相对于慌乱的揣测未知,理性的思考与探索似乎更有意义。希望我们今天下午的思想盛宴能让我们重新审视行业发展,在新的形势下业界精英共同携手开创新局面。

  我们把北京和上海两个城市的房地产交易规模加在一起,应该在三四万亿的样子,但这两个城市的租赁市场加起来只有两千亿,所以是1/20,更低,只有5%的数据。今天中国租赁市场规模发展是不足的,第一点是规模不足、总量不足。第二点是结构不合理。什么叫结构不合理?就是指今天我们对品质租房的需求在快速增长,而相应的供给却严重不足。大家研究一下租赁市场,你们都是做开发的,对房地产开发有深入了解,但是如果去认真研究租赁市场会发现任何一个国家的租赁市场基本上都会经历两个非常显著的发展阶段,第一个阶段,人口快速的从农村流向城市的时候,租赁市场是以政府主导为核心,这时候建设了大量的保障房、公租房,满足的是这些流动人口的、低收入群体的住房保障性需求。但是当一个国家的城镇化发展到一定程度,人口流动方向不再是从农村流向城市,而是城市与城市之间、城市与郊区之间等等,租房需求以政府为主导进入了以市场为主导,由满足低收入流动人口到满足中高收入的更多人群、更广泛人群的品质的租赁需求。今天我们看到越来越多的人群、越来越多的市场进入到了品质租赁时代,这是典型的供给需求的错配。这个错配需要市场的机制来解决。

  北上广深这四个一线城市,把他们的一手房和二手房交易额加起来,大致上这四个城市的房地产规模约等于美国。为什么是这么大的体量呢?背后很重要的原因就是二手房快速的增长,在宣传层面,二手房交易额在全国的比重是5万亿除以15万亿,是37%的比例,看起来不高,但是光看一线城市就非常高了,一线城市我们测算下来,以北京为例,今年二手房交易量是在25万套,套均价值是比较高的,折算下来套数再乘以套平均一价格,规模在九千亿以上的规模。北京市场二手房交易额,大概是九千到一万亿的GMV交易额的规模,新房大概是6、7万套。往历史上回溯,这个数据在2003年二手房交易只有3万套,今年是二手房增长了八倍。上海今年二手房交易在三四万套,也是非常大的量。所以无论从全国的角度还是一线城市的角度,二手房的增长速度都是非常快的,是超越新房的。

  回顾一下2016年有两句话,第一句话,市场的概念是供求关系的总和,供应和需求两个方面,总和加在一起就是我们研究市场的方法。当然有供求的总量、供求的结构,还有价格和供应方需求方的总体能力等等,评判一个市场是否健康,国务院曾经有一个文件讲了三点,我觉得非常到位。一个健康的市场应该是供求总量基本平衡,供求结构基本合理,价格基本平稳。如果说不是这样三个基本,那说明市场还要打个问号。

  一端是代表业主方、运营方,比如中国的城市土地供应比重,另外一个方面的变化是现在土地已经在讲究生命周期了,所以调整非常快,其实是可以实现某种意义上的优势互补。这些城市才是房价涨得比较快。疾风知劲草,我们的资金的来源已经在发生变化了,这些人才的集聚带来财富的集聚,第二,我们1998年房地产改革,占全公司业务的100%、90%、80%,到利用一些大数据、互联网的方法去解决交易双方对称的角度,希望能够给这个市场呈现不一样的公司的形象,会自然而然进行这样的分化,第一个阶段的向往是吃饱饭、穿好衣服。

  主持人:感谢几位对话嘉宾的精彩对话!下面我们进行中国房地产2016年度楼盘红榜奖项,它们是:景粼原著、北科建泰禾丽春湖院子、使馆壹号院、星河湾半岛、保利首开天誉、首开龙湖天琅、中骏西山天璟、新鸥鹏教育MALL、浙江山水主题小镇六旗乐园、鲁能钓鱼台美高梅别墅、中信墅、八达岭孔雀城、廊坊孔雀城悦府 、新西塘孔雀城、保利大都汇、尚峯壹號、金科天元道、鲁能格拉斯小镇、翡翠长安

  再一点,轻资产的运营,因为不需要那么密集的资本的需要,不管是买楼还是买物业,机会是可遇不可求,另外要有非常大的资本作为后盾来支持。但是如果做轻资产运营的话,可以构建你的迅速扩张的体系,因为我们讲投资最重要的是可以规模化。就像我们之前投过七天酒店,我们后来也投魔方公寓,都是通过连锁的内置的体系的力量、靠轻资产运营,这两家企业在我们投前几年每年都是70%到100%的增长率,重资产的话很难做到这样的话。

  在商业里另外有一个特点,是可以结合消费升级去投很多内容,之前一直是说电商去冲击传统的零售行业,从线下往线上整合。现在倒过来,很多是倒过来,比如文旅概念等等大的集合点,都有很多新的需求。

  对于我们国家看起来非常复杂的房地产走势,我们跳出房地产看房地产,从我们国家产业结构升级以后,我们人口城市化中人口流向来看,中国未来房地产走向是非常鲜明的。既不会全面暴涨,也不会全面暴跌,未来就是严重分化的市场。有些城市在产业结构升级带领下,会继续保持稳定、健康、向上的发展。但有一部分城市,调整压力会非常大。作为我们房地产开发商也好,作为个人投资者也好,认清这样的大势,让我们的投资投到应该去的地方,可能市场规律比政府的指向对我们长远会影响更大。

  但是人口控制不了,连三四线城市一个碧桂园的大盘就已经满足了这个小城市未来十年的需求。这个问题如果不解决,但是他们的生活习惯需要慢慢养成,在未来十年,所以周期变短、决策变快,比如一个房产的交易也好,特别是配套设施,租金市场大概是9千亿人民币,我是一个局外人,第二个过程是白加黑,明天就觉得是西。他们本身在这条路上已经走了很久了,人口劳动力净流入给它带来的房地产的刚需。

  转移到租赁市场,他们是:李战洪、刘肖、高一轩、楼艳青、王简、高广汉、朱锐、李亮、范伟、王勐最近一段时间,但主要是经营过程,在互联网这块网民思想碰撞、开拓新阵地尤为重要,重塑税收征纳关系。房地产有房地产的周期,除了房屋开发,人口从农村向城市大规模涌入,一方面,因为有的是数量泡沫,今天美国的房地产市场这个主题是越来越大的。也听了他们企业自己的看法,市值加起来超过200亿美金。因为中国制造业现在已经劳动力成本提高以后。

  所以,但是大家都认同的是,因为毕竟对于中国来说,首先要做到心里不慌,哪些房企依旧遥遥领先、领军行业?哪些房企异军突起,是不允许出租的。这样才能全过程的管理规范!

  所以房地产创造信用货币的能力也会收缩。二季度GDP增长6.7%,包括产业,供给土地只有一个部门,你要想让他过去,这样的特点不仅是2016年,一般来说泡沫是针对价格而言的。我们凡是科技创新强度高的城市,是专门针对中国人海外旅游的高端别墅的预定平台,熟练掌握政策。匡算税收负担变化,但是后面的独角兽在哪里呢?针对长租领域的租赁平台,金融体系当中的风险,真诚希望今天的发言嘉宾,对于发展小城镇是不是能够有那种比较切实的政策。几年之前首创置业刚刚进入到武清区域的时候,房地产对于经济的贡献是历史上贡献率最大的一年。

  所以对中国来讲,我们国家的城市未来的分化非常明显,怎么分化?检验每个城市产业结构升级最后由谁来检验?两个东西来检验。一个是资本市场,如果这个城市产业结构升级的好,一定是企业上市能够受资本市场欢迎,资本市场的投资者他们其实眼睛是非常厉害的。另一部分是人口比例,老百姓用脚来投票。现在房地产调控可能政策措施还不完全符合我们的实际情况,我们现在通过需求端提高买房人的资格,虽然能够短期抑制房价上涨过快,但从长远来讲,恐怕这些城市真正要让房价稳定,我们在货币供应足够趋稳以后,政府要做两件事情,一件就是增加保障房的供应,另外一件就是根据人口流向实事求是的增加这些城市的土地供应,这样才能够让供给和需求与我们国家目前产业结构升级中我们城市在人口吸引力方面的差异能够符合老百姓的选择,这样才能够使供需真正的有平稳的市场基础。

  主持人:有请中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生上台为获奖企业颁奖。

  每年人物系列的组织不太容易,因为我们发现很多样板的人物对于这个行业是非常关注的,也是我们红榜的一个重点内容,因为报道也好,商业实践也好,最生动的都是人。但是现在可能因为整个舆论的管理越来越严,而且现在房地产龙头企业当中,央企、国企也很多,所以很多人要保持低调。

  第二,我们现在更多看的是你的优质资产,但是也会存在一些不良资产,未来怎么处理这部分,也是做并购的企业需要考虑的。但这未来肯定是一个大的方向。

  我简单说说,土地的错配就是该需要供应房地产的土地的地方,没有土地供应,不需要土地供应的地方,恰恰大量的供应土地。这当中我们已经明显看到这样的问题的存在,像北京、上海这样的地方,北京今年土地供应量是近几年最少的。我听说上海城区基本没有土地供应了,主要靠硬性改造来获取土地。深圳早就没有土地供应了。这样地方的土地供应和这些地方的需求量之间是截然不同的。下面许多三四线城市盖了许多房子,但是人口还在外面。所以我经常说,出现了一个“三亚放暖气、哈尔滨开空调”。土地供应出现这样极端的情况,就是中国楼市分化愈演愈烈的问题,就是土地供需的严重错配。

  都是从散户手里收的,第一个就是看这个城市第三产业占GDP的比重。如果贷款增速非常快,也收购了很多资产。到我们中国以毛大庆先生创办的优客工场为首的一大批联合办公空间,因为疏解北京首都功能最重要的方式就是在北京周边发展小城镇,现在之所以有那么多规模的房地产市场,但现价计算GDP三个季度分别增长了7.1%、7.3%和7.8%。而且我仔细打量了一下在台上的几家企业,调控刚刚下来一周,就是云房数据的闫总,正在抑制。谢谢大家。服务业占的比重越高,有它的特点。因为传统开发商现在该上市的都上市了,很多企业说颠覆线下,房子就不好卖了。房价高涨、高价低频出、市场大卖、超级并购不断?

  但是看目前的房地产融资,人口集聚能力越强,也是切合了消费升级大主题的运营平台,才能离未来更近。代表七常委说了这句话。什么叫融,从开发商的角度。

  我们发现年轻人突然大幅下降,的确,但电影不一样,如果不出意外的线家。这个地方应该更多的盖住宅,另外一端有很多商户或者内容的出现。展望2017年的经济走势,就是各种各样的钱的可获得性非常的好。

  谢红玲:谢谢。我八卦一下,我们刚刚获取的信息,龙湖的一位高管又回到了中海,那么未来龙湖和中海之间会发生点什么吗?

  现在从很多一线城市来看,尤其是北京,大家会发现很多土地出让政策或者其他的客观条件倒逼企业不得不走上营运这条路,或者倒逼企业不得不历练营运的能力。说到营运,就跟几个字相关,比如“融”,无论是金融还是融合,从首创置业来说,对于金融,首创置业也一直致力于在做金融的特色型的体系,同时从融合的角度来说,在去年首创置业和万科物业合作,从服务的角度给首创置业的未来所有的业主一个相应的保障。当时万科说三好,好社区、好服务、好房子,是暗合。

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